Konieczność wniesienia wymaganego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym może spędzać sen z powiek wielu Polakom. Coraz wyższe ceny nieruchomości powodują bowiem, że wysokość wpłaty własnej sięga nierzadko nawet 100 tysięcy złotych. Sprawdźmy, ile wynosi minimalny wkład własny oraz co może nim być.
Kredyt hipoteczny, czyli co?
Zanim omówimy minimalną wysokość wkładu własnego przy kredycie hipotecznym, warto zwrócić uwagę na to, czym w swej istocie w ogóle jest ten rodzaj kredytu. Zasadniczo rzecz biorąc to już samo określenie “kredyt hipoteczny” jest jedynie potocznym określeniem kredytu celowego, którego przeznaczeniem zwykle jest zakup mieszkania lub domu.
Ważnym elementem, jeśli nie najważniejszym, jest zaś samo zabezpieczenie tego kredytu, którym jest właśnie finansowana nieruchomość. Kredyt hipoteczny, w znaczeniu, które używane jest najczęściej, jest zatem kredytem mieszkaniowym, którego zabezpieczeniem będzie hipoteka na kupowanej nieruchomości.
Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać raty kredytu, bank w prosty sposób może dokonać zajęcia mieszkania lub domu, sprzedać je i odzyskać pożyczone pieniądze. Hipoteka widnieć będzie w księdze wieczystej nieruchomości do czasu spłaty wszystkich rat kredytowych.
Ustanowienie hipoteki na finansowanej nieruchomości powoduje, że banki są w stanie udzielić dużych pożyczek / kredytów z okresem spłaty rozciągniętym nawet na 35 lat. Na próżno szukać podobnych ofert w przypadku kredytów gotówkowych czy innych rodzajów pożyczek bez zabezpieczenia.
Wymagana wpłata własna
Prócz samego zabezpieczenia na finansowanej nieruchomości, banki wymagają także pewnego udziału własnego kredytobiorcy w finansowaniu mieszkania czy domu. Zauważmy, że żadna instytucja w kraju nie udzieli finansowania na 100 procent wartości nieruchomości, co wynika po pierwsze z ryzyka, które się z tym wiąże, po drugie z przepisów prawa narzuconych na banki przez KNF.
Ceny nieruchomości potrafią zmieniać się dość dynamicznie, co prawda zwykle rosną, ale tendencja czasem może się odwrócić, a to powoduje, że kredyt hipoteczny udzielony w pełnej wartości nieruchomości, byłby dla banku mocno ryzykowny.
Pełna wartość nieruchomości rozłożona na raty powiększone o odsetki byłaby także większym obciążeniem dla kredytobiorców, co również wiąże się z większym ryzykiem braku spłaty kredytu w kolejnych latach i negatywnie wpłynęłoby zarówno na sam system finansowy (w przypadku dużej skali), ale także konsumentów, którzy mogliby tracić swoje nieruchomości. To zaś docelowo mogłoby poskutkować zachwianiem nawet samego rynku nieruchomości.
Minimalna wysokość wkładu własnego
Minimalna wysokość wkładu własnego na przestrzeni ostatnich lat kilkukrotnie ulegała zmianie. Mieliśmy do czynienia już z pięcioprocentowym wkładem własnym, następnie 10-procentowym, aż docelowo od 2017 roku minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym wynosi już 20 procent wartości nieruchomości.
Stało się to po tym, jak Komisja Nadzoru Finansowego wydała tzw. Rekomendację S, w której poniekąd przymusiła banki do określonych działań podczas udzielania kredytów mieszkaniowych (zabezpieczonych hipoteką). Co prawda pozostawiła jednocześnie pewną furtkę zarówno dla samych banków, jak i kredytobiorców, o której poniżej, ale faktem jest, że minimalna wysokość wkładu własnego wynosi aktualnie 20 procent mieszkania czy domu.
Furtką, o której wspomnieliśmy powyżej, jest możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego z wpłatą własną wynoszącą zaledwie 10 procent wartości nieruchomości, jednak aby było to możliwe, konieczne jest wykupienie dodatkowego ubezpieczenia. Jest to tzw. “ubezpieczenie niskiego wkładu własnego” i – jak nie trudno się domyślić – jest dodatkowo płatne.
Ubezpieczenie to powoduje, że banki mają możliwość udzielenia kredytu mieszkaniowego / hipotecznego z niższym wkładem własnym, jednak trzeba pamiętać, że rata kredytu hipotecznego znacznie wzrośnie. Do spłaty będziemy mieli bowiem zaróno 90 procent wartości nieruchomości, jak i koszt ubezpieczenia.
Co może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym?
Ustanowiony przez Komisję Nadzoru Finansowego minimalny wkład własny w wysokości 10 lub 20 procent wartości nieruchomości nie musi być wniesiony jednak wyłącznie w gotówce. Co prawda banki najchętniej akceptują właśnie ją, czyli np. oszczędności kredytobiorców, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby wkład własny wnieść w innej formie.
Co można uznać za wkład własny przy kredycie mieszkaniowym?
Wszystko zależy od polityki banku, ale praktykuje się możliwość wniesienia m.in.:
- Inne nieruchomości, np. mieszkania, domy, działki, lokale użytkowe, magazyny, działki, etc.
- Środki zgromadzone w ramach oszczędności emerytalnych w III filarze, czyli na Indywidualnych Kontach Emerytalnych (IKE) oraz Indywidualnych Kontach Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).
- Środki zgromadzone w ramach Pracowniczych Planów Kapitałowych (PPK).
Alternatywą jest także wprowadzona niedawno gwarancja wkładu własnego udzielana przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach Polskiego Ładu, Trzeba jednak pamiętać, że korzystając z niej, będziemy mieli do spłaty 100 procent wartości nieruchomości, a to może być dużym wyzwaniem w kolejnych latach.
